Een scheiding.... En ons huis?

Eén van de heikele punten bij een scheiding is het huis. Als je als koppel een huis in eigendom hebt, dan is de kans groot dat één van jullie dat wil overnemen. Dat is nochtans niet altijd evident. Want jullie kochten de woning samen aan op basis van jullie gezinsbudget, en nu wil je nagaan of en hoe jij alleen de woning zal kunnen bekostigen. Puur vanuit financieel oogpunt bekeken is dat vaak een minder positieve oefening. Toch houden veel mensen erg vast aan het huis en zoeken creatief naar een manier om het toch maar te kunnen houden.

Een huis is voor velen dan ook meer dan enkel een vermogen. Het heeft emotionele waarde: het is de thuis van de kinderen, ons hele sociale netwerk situeert zich er rond, ….Er kunnen veel redenen zijn waarom een huis meer is dan een materieel gegeven.

Laat ons eens kijken naar de mogelijkheden die er zijn met betrekking tot een woning die jullie samen aankochten bij een scheiding.

Drie opties

Eigenlijk zijn er altijd drie mogelijkheden, ook al kan ik me voorstellen dat je één optie misschien meteen uitsluit. Ik ga er van uit dat jullie in onderling overleg tot afspraken willen komen via scheidingsbemiddeling. Ik schets dus níet de situatie zoals ze in een gerechtelijke procedures verloopt.

Optie één: de woning verkopen. Je overlegt over de prijs en spreekt met je partner af hoe jullie de verkoop aanpakken: via een makelaar, via de notaris of zelf. De verkoopprijs wordt gebruikt om het eventuele openstaande saldo van een lening bij de bank te betalen. Het bedrag dat dan over is wordt verdeeld volgens een overeengekomen verdeelsleutel, rekening houdend met het geheel van andere afspraken.

Bij deze optie zijn er  weinig kosten voor jullie (behoudens de kosten voor de makelaar), omdat de koper de kosten (registratierechten en notariskosten) op zich neemt.

Optie twee: één van jullie neemt de woning over en wordt dus alleen eigenaar van de woning. Het is afhankelijk van de concrete situatie  of een oplegsom betaald moet worden, en hoeveel dat zal zijn. Aspecten die daarin bijvoorbeeld een rol spelen: of jullie gehuwd zijn of samenwonend, of jullie een huwelijkscontract hebben of niet, of er geld uit schenkingen of ergenissen in de woning geïnvesteerd werden,.... Een oplegsom kan je opvatten als vergoeding voor het mee bekostigen van het huis tot op dat moment, die ook rekening houdt met de huidige waarde van de woning.  De lopende lening wordt overgenomen of afgesloten en vervangen door een nieuwe lening, bijvoorbeeld aan een voordeliger rente.

Belangrijk om rekening mee te houden is de zogenaamde ‘miserietaks’ : dat is een heffing van 1 % op de waarde van de woning die verschuldigd zal zijn, bovenop de notariële kosten die bij elke overdracht van onroerend goed verschuldigd zijn.

Ik geef een voorbeeld:

Piet en Anneleen kochten hun woning 12 jaar geleden voor 145.000 € en leenden 185.000 € over 20 jaar, omdat ze ook meteen gingen renoveren. Vandaag is de woning 225.000 € waard en wil Piet de woning overnemen. Bij de bank staat nog 95.000 € open, en Piet zal die lening overnemen waaruit Anneleen geschrapt zal worden. Hij zal dus aan Anneleen betalen de helft van  225.000 € - 95.000 €, dus 65.000 €.

Optie drie: (voor een bepaalde termijn) samen eigenaar blijven. Op die manier blijft de woning in “onverdeeldheid” om het in juridische termen te zeggen.

Dat heeft voor- en nadelen voor elk van jullie  en er zijn diverse mogelijkheden over het al dan niet beperken van de termijn van onverdeeldheid, dus laat jullie goed informeren. Natuurlijk worden er goede afspraken gemaakt over wie de lopende leninglasten betaalt, wie de kosten voor herstellingen draagt, wat gebeurt bij afloop van de onverdeeldheid, welke verrekeningen er al dan niet gebeuren,….. Eén van de nadelen voor de partner die vertrekt maar toch eigenaar blijft is dat hij mee gebonden blijft aan de lening. Dat bepaalt mogelijk zijn financiële toekomstmogelijkheden, bijvoorbeeld de kans om een nieuwe lening te krijgen. Een ander nadeel is dat die partner, wanneer hij toch een woning aankoopt, geen verlaagde registratierechten meer kan genieten.

De voordelen hangen heel erg af van de situatie.  Het winnen van tijd speelt in elke situatie wel een rol, want je stelt een belangrijke beslissing eigenlijk tijdelijk uit zonder er financieel nadeel van te ondervinden.

Ik herinner me spontaan volgende situaties waarin gekozen werd voor deze oplossing:

  • Een mama die lange tijd thuis was gebleven om voor de kinderen te zorgen en daardoor financieel niet meteen op eigen benen kon staan. De kinderen waren intussen tieners en zouden binnen enkele jaren gaan studeren. Geen van beide ouders zag het ziten om de kinderen in die fase van hun leven uit hun vertrouwde omgeving te halen. En papa besefte ook dat mevrouw de kans verdiende om haar professionele leven terug nieuw leven in te blazen, maar dat zou tijd vragen. Het koppel besliste te scheiden, maar de woning nog vijf jaar in onverdeeldheid te houden. Zo kreeg de mama de kans om terug professioneel actief te worden, konden de kinderen gewoon thuis blijven wonen, ....Na afloop van die periode zouden de kaarten helemaal anders liggen om beter en doordachter een beslissing te nemen: mevrouw zou financieel onafhankelijk zijn, de kinderen zouden op kot zitten of misschien zelfs al afgestudeerd zijn,..... Op dat ogenblik voorspelden de partners dat ze de woning na afloop van die vijf jaar zouden verkopen, omdat geen van beide ouders zo’n grote woning zagen zitten als de kinderen uithuizig zouden zijn.
  • Een koppel dat twee woningen naast mekaar aankocht, met de bedoeling er één grote woning van te maken. Door de scheiding werd dat plan opgeborgen. Maar omdat de renovatiewerken al gestart waren en de aankoop nog niet lang geleden was, zou verkoop van de panden verlies opleveren. Uiteindelijk besliste het koppel beide panden (minstens) tijdelijk in onverdeeldheid te houden en elk één pand verder af te werken terwijl ze het bewoonden. Zo spaarden ze op dat ogenblik notariskosten en de miserietaks, en zouden ze het verlies beperken.

Er zijn dus verschillende opties wanneer jullie samen onroerend goed in eigendom hebben. Jarenlange ervaring als bemiddelaar leert mij dat het goed is om tijd te nemen en al jullie opties eerst te overschouwen. Je staat voor belangrijke beslissingen, met een grote financiële en emotionele impact. Informeer je goed en probeer in onderling overleg te komen tot goede afspraken.

Nog vragen? Contacteer ons gerust : contact@perspectieven.be

Maaike Goyens

Familiaal bemiddelaar & jurist